Créer les conditions favorables à l’implantation d’activités économiques en ville
C’est dans le cadre de ce futur PLUM que la CCI, le CINA et COBATY ont mené une réflexion commune sur la reconquête économique des cœurs de ville. Ils proposent une série de moyens concrets pour réintroduire les entreprises en ville via une approche globale. Et pour éviter des rez-de-chaussée d’activités vides, une bonne accessibilité et la conception de locaux adaptés à des prix abordables sont des conditions sine qua none.
De nombreuses entreprises ont tendance à privilégier une implantation en périphérie des villes ou à s’y transférer : l’accès routier y est plus facile, les stationnements plus nombreux, la pression foncière moins forte et le foncier moins cher…
Au sein de Nantes Métropole ce sont ainsi, chaque année, environ 140 établissements représentant plus de 700 salariés qui se transfèrent du tissu urbain vers une zone d’activités.
Cette tendance concerne toutes les activités (commerces et services inclus), mais est d’autant plus marquée pour les activités de production. Du fait de leurs besoins fonctionnels, ce type d’entreprise recherche des terrains plus abordables, plus grands pour permettre et anticiper leur développement, plus accessibles et leur permettant d’éviter les conflits d’usages avec le résidentiel. Par ailleurs, la construction de logements et les activités récréatives investissent plus naturellement les centres-villes, poussant aussi les activités artisanales et industrielles vers l’extérieur du tissu urbain.
C’est dans ce contexte que la CCI, le CINA et Cobaty ont décidé de mener une réflexion commune : « Comment créer les conditions favorables pour le retour de l’activité économique en ville ». Il s’agit en effet d’un objectif souhaitable pour tous : l’emploi en cœur de ville permet aux entreprises de trouver les partenaires, les équipements et les compétences dont elles ont besoin, aux citoyens d’accéder facilement à de nombreux emplois et services, et, plus généralement, de construire une ville dynamique et vivante tout en limitant la consommation d’espace en périphérie.
« Dans le futur PLUM, il faut donc non seulement continuer à mettre à disposition des entreprises du foncier accessible en périphérie, notamment pour conserver l’industrie sur l’agglomération ;
mais aussi redonner une vraie fonction économique à nos cœurs de ville en y réinstallant des artisans. »
Patrick LE JALLE, membre élu CCI Nantes St-Nazaire, en charge de l’urbanisme
Les trois acteurs ont ainsi formulé des propositions en faveur d’une revitalisation des centres via une approche globale car l’implantation d’activités économiques est dépendante d’une multitude de facteurs. Trois types de leviers incitatifs sont particulièrement importants : l’accessibilité, le foncier et le coût des constructions.
Faciliter l’accessibilité et le stationnement pour les entreprises
Pour leur bon fonctionnement et leur développement, les entreprises ont besoin que l’accessibilité aux centres-villes soit maintenue. Il convient alors de trouver un équilibre entre la volonté des collectivités de réduire des déplacements polluants et les besoins en mobilités au service d’une ville active.
Quelques propositions :
• Traiter la voirie (ex. éviter les doubles ronds-points) et les espaces publics d’une manière adaptée à la nature des flux générés dans les lieux qui auront été particulièrement ciblés pour accueillir les activités de production ;
• Ne pas bloquer l’accès en voiture pour ceux qui ont besoin de la ville, en préservant le fonctionnement des grandes pénétrantes et en assurant le report modal ;
• Assouplir les normes maximales de stationnement pour les activités économiques (pour la catégorie des « bureaux » entres autres) notamment là où la desserte en transport collectif n’est pas suffisamment compétitive, et prendre en compte les cas particuliers (exemple des entreprises disposant d’une flotte de véhicules professionnels) ;
• Prévoir des places réservées (ex. aires de manutention spécifiques), des tarifs préférentiels et des systèmes de stationnement innovants et spécifiques pour les professionnels mobiles qui interviennent et exercent en ville.
« Il faut penser les locaux d’activités en lien avec leur environnement,
en préservant sur le long terme les conditions d’accessibilité. »
Alain Raguideau, Président du CINA
Des locaux adaptés aux contraintes et besoins des activités économiques
Favoriser le développement d’activités économiques en ville nécessite que ces dernières puissent y trouver des locaux adaptés à leurs besoins. Cette dimension n’est aujourd’hui généralement pas bloquante pour les activités tertiaires, qui bénéficient souvent de programmes dédiés. Elle peut, en revanche, l’être pour les activités commerciales et de production, orientées, de par leur nature, vers les rez-de-chaussée. Or, au sein de ces derniers, la capacité à construire des locaux adaptés peut être inhibée par les contraintes techniques et réglementaires qui incombent aux promoteurs.
« Il faut introduire des activités économiques au niveau des RdC des immeubles pour donner un second souffle aux cœurs de ville.
Mais ceci doit se faire avec une vision globale, sinon c’est voué à l’échec. »
Timothée Paulin, Président du COBATY Nantes Atlantique
Quelques propositions :
• Limiter les contraintes, notamment pour les parcelles peu larges (nombre de sorties de garage, etc.)
• Permettre aux immeubles d’offrir des locaux aux dimensions physiques adaptées aux besoins des activités économiques, en autorisant, dans le PLUM, la réalisation d’une hauteur sous poutres en rez-de-chaussée plus importante pour accueillir des activités artisanales et commerciales (ex : au moins 3,2 mètres), et en adaptant la hauteur maximum de l’immeuble en conséquence (ou parler de niveaux autorisés – attiques - plus que de hauteur).
• Envisager la mutualisation, au sein de l’immeuble ou au niveau du quartier, de certaines fonctions (parkings, traitement des déchets, services à la personne ou à l’immeuble, gardiennage, conciergerie etc …).
• Polariser les activités économiques et commerciales autour de lieux communs, places etc … et non plus raisonner en « remplissage » pied d’immeuble.
La mise sur le marché de locaux d’activité à des prix attractifs
Le surcoût d’une installation urbaine (foncier, aménagement spécifique des locaux, contraintes d’accessibilité) n’est aujourd’hui pas compensé par les avantages potentiels que l’entreprise pourra y trouver. Réduire l’écart entre le coût de production de ces locaux et la capacité à payer des entreprises nécessitera des actions multiples et complémentaires, dont certaines au niveau de l’immeuble, en plus de la dimension physique.
Quelques propositions :
• Offrir des bonus de constructibilité aux locaux destinés à accueillir ces activités pour compenser la moins-value opérateur (sans charge foncière sur m² de surface plancher supplémentaires par exemple…).
• Différencier la charge foncière selon l’occupation des locaux, en l’allégeant pour les RDC à vocation d’activités, dans les opérations sous maîtrise publique (ex. ZAC) et les zones dédiées (ex. village d’artisans).
CHIFFRES CLES NANTES METROPOLE
Etablissements : les 2/3 dans le tissu urbain
- Commerce et services aux particuliers : 77%
- Services aux entreprises : 66%
- Industrie : 44%
- BTP : 59%
Emplois salariés : 1/3 dans le tissu urbain
- Commerce et services aux particuliers : 52%
- Services aux entreprises : 36%
- Industrie : 24%
- BTP : 20%
Source : fichier CCI (31/12/2016)
En moyenne entre 2009 et 2016 : 141 transferts d’établissements par an du tissu urbain vers une zone d’activités.
